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　　2025年3月9日◈✿，住房和城乡建设部部长倪虹表示◈✿，将改革完善房地产开发◈✿、销售等基础性制度◈✿，适应人民群众高品质住房的需要◈✿。现售制有望得以大力推行◈✿，这将给房地产市场带来巨大变化◈✿，也将对银行的信贷管理918博天堂登录◈✿、风险管理以及资本管理等产生深远的影响◈✿。

　　根据《2024年四季度金融机构贷款投向统计报告》◈✿，人民币房地产贷款余额52.8万亿元◈✿，在金融机构人民币各项贷款余额中占比20.65%◈✿，房地产贷款仍然是商业银行的压舱石业务◈✿，房地产贷款经营情况将对银行整体的可持续发展能力带来较大影响◈✿。现售制有利于房地产贷款业务的平稳健康发展◈✿，增强银行的营利性和安全性918博天堂登录◈✿，促进银行可持续发展能力的提升◈✿。

　　1994年出台的《中华人民共和国城市房地产管理法》明确了商品房预售制的合法性◈✿。相较现售制◈✿，预售制极大地加快了土地和资金的周转效率◈✿，契合推进住房市场化和城市化的需要◈✿，在过去的三十年间广泛运用◈✿，促进了地方政府土地运作机制的成熟◈✿，为我国经济发展作出了重要贡献◈✿。但是◈✿，不容忽视的是◈✿，在这个过程中◈✿，关于预售制对住房消费者的收房舆情◈✿、房地产开发企业的经营稳健性918天堂搏◈✿、地方政府的土地财政依赖◈✿、银行房地产贷款的资产质量以及监管机构的监管成本等影响的讨论也不绝于耳◈✿。

　　从地方试点先行情况来看◈✿，早在2020年◈✿，海南省发布政策◈✿，在2020年3月8日及以后通过出让取得的土地建设的商品住宅◈✿，实行现房销售制度◈✿，成为第一个省级层面推行现售制的地区◈✿。2021年◈✿，北京供地计划中出现竞现房销售面积规则◈✿，后续年度该规则的出现频率增加◈✿。

　　从政策支持情况来看◈✿，近年国家对于销售制度的推行决心也较大◈✿。2023年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议提出◈✿，有条件的可以进行现房销售◈✿，继续实行预售的◈✿，必须把资金监管责任落到位◈✿，防止资金抽逃◈✿，不能出现新的交楼风险◈✿。2024年7月发布的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》◈✿，明确提出要改革房地产开发融资方式和商品房预售制度◈✿；同年12月召开的全国住房城乡建设工作会议提出◈✿，大力推进商品住房销售制度改革◈✿，有力有序推行现房销售◈✿，优化预售资金监管◈✿。

　　从房地产市场成交表现来看◈✿，现房销售表现好于期房狂野小农民二狗电视剧在线观看◈✿。根据国家统计局数据◈✿，2024年◈✿，商品住宅现房销售面积2.2亿平方米918博天堂登录◈✿，在商品住宅销售面积中占比达到27%◈✿，较2020年提升了17个百分点◈✿；增速23.4%◈✿，较期房销售面积增速高出56.2个百分点◈✿，一定程度上表明现售模式受到了市场认可◈✿。

　　在此背景下◈✿，向现售制转型的导向逐渐明朗◈✿。越来越多的城市开展了现售制试点◈✿，雄安新区更是宣布取消商品住房预售◈✿，实行现房销售◈✿。

　　在宏观环境方面◈✿，随着一揽子增量政策的有效落地◈✿，房地产市场止跌回稳态势明显◈✿。房地产行业风险不断出清◈✿，成交量价不断向合理水平靠拢◈✿，为后续大力推动构建房地产发展新模式营造了良性环境◈✿。

　　在试点成效方面◈✿，海南为全国提供了一个观察现售制成效的有效样本◈✿。根据海南省住建厅918博天娱乐官网怎么进去◈✿，海南目前累计有超过8万套住房实施现房销售狂野小农民二狗电视剧在线观看◈✿，现售制有效保障了购房者合法权益◈✿，有力防控了房地产市场风险◈✿，也积极推动了行业新技术新工艺发展◈✿，总体上取得显著成效◈✿。2024年◈✿，海南商品房销售◈✿、房地产开发投资等核心指标大幅好于全国平均水平◈✿，房地产市场运行总体平稳◈✿，表现出较强的韧性和活力◈✿。可以说◈✿，海南试点经验表明◈✿，现售制在房地产行业转型◈✿、风险防控及市场稳定方面成效显著◈✿。

　　在政策协同方面◈✿，辅以居民端◈✿、房企端◈✿、地方政府端等多主体◈✿、一系列配套政策的实施◈✿，现售制已具备有力有序推广的基础◈✿。

　　在地方政府端◈✿，存量债务置换◈✿、专项债规模增加等化债举措◈✿，给地方政府提供了降低土地财政依赖的基础◈✿。

　　在监管端◈✿，不断完善的金融管理体系◈✿，对于金融机构做好房地产信贷风险化解和稳健发展的平衡起到了保驾护航的重要作用◈✿。

　　在居民端◈✿，好房子理念已经深入人心◈✿。提升住房品质◈✿，既要求房企转向品质竞争以满足人民美好生活需要◈✿，也要求银行为广大居民构建升级消费金融场景◈✿。在预售制下◈✿，由于货不对板等质量问题引致的消费者投诉问题多发且较为严重◈✿。随着家庭人口结构以及城市更新的自然过程◈✿，消费者的改善性居住需求日益增长◈✿。

　　在房企端◈✿，房地产开发企业融资机制趋向完善◈✿。城市融资协调机制的成熟为房地产开发企业的融资提供了有效保障◈✿，对缓解现售制下的资金压力起到了良好作用狂野小农民二狗电视剧在线观看◈✿。在过去的三年中◈✿，从“保交楼”到“保交房”◈✿，交付成为房地产市场稳健发展的一条主线万套◈✿，完成既定目标◈✿，为现房销售的推广提供了现实依据◈✿。

　　这些政策是一脉相承的◈✿，预售制向现售制的转型将有助于这些政策连线成网◈✿、形成合力◈✿，有利于化解重点领域风险◈✿，促进房地产市场的平稳健康发展◈✿。

　　现售制能够缓解预售制引致的房地产市场风险◈✿，更好地满足居民住房需求◈✿，构建符合新阶段发展要求的房地产发展新模式◈✿。从居民端来看◈✿，有利于解决“货不对板”◈✿、烂尾等问题◈✿，保护购房者合法权益◈✿；从房企端来看◈✿，能够推动房地产开发企业转变发展模式◈✿，在项目品质上下功夫◈✿，提高经营稳健性◈✿；从地方政府端来看◈✿，有利于推动地方政府减轻对于土地财政的依赖◈✿，探索可持续性财政收入来源◈✿。从银行端来看◈✿，现房销售的实施具有诸多裨益◈✿，尤其是将对银行房地产相关信贷业务的风险管理体系和资本管理体系的优化起到极大的促进作用狂野小农民二狗电视剧在线观看◈✿。

　　预售制下◈✿，房地产开发企业能够以较少的资本进行项目开发◈✿、较短的时间回笼资金◈✿，购房者能够以较低的价格（同等条件下◈✿，现售制可能会增加房企资金成本从而导致房价更高）购得新房◈✿，银行能够在更早的时间节点发放贷款◈✿、更早地获得利息收入◈✿。但是918博天堂登录◈✿，销售期房使得房地产开发企业将应由其自身承担的项目完工风险转嫁一部分到银行以及购房者身上◈✿。一旦房地产开发企业出现资金链断裂◈✿、经营不善等困难导致项目烂尾◈✿，整个链条上的主体都无法独善其身◈✿、置身事外◈✿：不仅购房者无法按时收房◈✿，消费者权益无法得到保护◈✿，影响购房信心◈✿；购房者停贷◈✿，也会导致银行无法按时收到贷款本息◈✿，影响营收以及资产质量◈✿，继而也会影响银行对房地产贷款的发放考量◈✿，这一系列连锁反应无疑增加或放大了整个房地产行业和金融行业的风险◈✿。聚焦到银行风险管理◈✿，以下从经营风险与合规风险两方面展开阐述博天堂918国际厅◈✿，◈✿。

　　从经营风险的角度来看◈✿，预售制下◈✿，个人住房贷款管理除了面临来自客户的风险◈✿，如客户还款能力是否稳定◈✿、还款意愿是否良好等◈✿；还面临着来自合作方的风险◈✿，如房地产开发企业是否具有足够的资金保证项目完工◈✿、按时交房等◈✿。银行在发放一手住房贷款之前◈✿，需对房地产开发企业及其住宅项目进行准入调查◈✿，主要调查内容包括房地产开发企业经营能力◈✿、财务状况◈✿、开发资质◈✿、行业信誉等◈✿，以及住宅项目的地理区位◈✿、建筑规模◈✿、目标客群◈✿、销售定价◈✿、销售策略等918博天堂登录◈✿。现房销售下◈✿，房地产开发项目的完工风险主要由房地产开发企业承担◈✿，购房者所见即所得◈✿，银行不必承担住宅项目完工风险带来的不利影响◈✿，房地产开发企业带来的合作方风险将减少◈✿，风险防控重点将更多转向客户风险◈✿，银行面临的风险有所减少◈✿，经营的稳健性将大幅上升◈✿。

　　从合规风险的角度来看◈✿，期房预售的销售模式也加重了银行的合规成本◈✿。2003年◈✿，中国人民银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》◈✿，规定商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款◈✿；2022年◈✿，住房和城乡建设部等三部门联合出台了《关于规范商品房预售资金监管的意见》,要求银行须切实做好将个人住房贷款发放至预售资金监管账户以及落实预售资金闭环管理◈✿、专款专用的要求◈✿。可以说◈✿，预售制下◈✿，银行承担着管理预售资金监管账户◈✿、封顶放款等职责◈✿；但是◈✿，多家银行出于市场因素等存在未按照监管规定执行的现象◈✿。如根据《甬银保监罚决字〔2023〕33号》狂野小农民二狗电视剧在线观看◈✿，2023年◈✿，原宁波银保监局对某银行宁波分行“预售资金监管不审慎◈✿、按揭贷款发放不合规”违规事由作出60万元的处罚决定◈✿。现售制则可以减轻银行在这两个方面的合规风险◈✿，有利于经营的审慎性和稳健性◈✿。延伸来看◈✿，对于监管机构而言◈✿，也有利于降低其监管成本◈✿，促进监管体系的优化◈✿。

　　国家金融监督管理总局2023年11月发布的《商业银行资本管理办法》（以下简称“资本新规”）于2024年1月1日正式实施◈✿。相较于原来的管理要求◈✿，资本新规主要有两方面的变化◈✿，一是将银行划分为三个档次适应不同的资本监管体系◈✿，二是风险加权资产计量规则有所调整◈✿，银行资本计量的风险敏感性增加◈✿。资本新规下◈✿，房地产贷款的资本占用情况发生了较大变化◈✿，尤其是个人住房贷款领域◈✿。针对第一档银行◈✿，符合审慎要求的居住用房风险暴露◈✿，根据贷款价值比情况◈✿，风险权重最低可为20%◈✿，而不符合审慎要求的风险权重为75%◈✿，这是高于原管理要求中个人住房贷款风险权重（50%）的◈✿。

　　资本新规的审慎要求具体包括房地产已完工◈✿、法律上可执行◈✿、对房地产的抵押权要求◈✿、审慎的贷款审批标准◈✿、审慎的房地产估值◈✿、文档要求六项◈✿，其中◈✿，最关键的一项便是“房地产已完工”◈✿。可以看出◈✿，预售制下◈✿，在贷款价值比等其他要素一致的条件下◈✿，一手房业务的风险权重将比二手房业务最多高出55%◈✿，且较原管理要求高出25%◈✿，资本新规实施后一手房贷款业务将占用更多的资本◈✿。根据银行2024年半年报披露数据◈✿，截至2024年6月末◈✿，六大国有银行个人住房贷款余额合计25.49万亿元◈✿；按照房地产市场成交规模中新房和存量房的占比情况◈✿，对个人住房贷款结构进行估算◈✿，一手房贷款约占70%◈✿，即一手房贷款规模将达17.84万亿元◈✿；该部分贷款对应的住宅如果全部未完工◈✿，六大行风险加权资产将较全部完工情形多出9.81万亿元◈✿。也就是说◈✿，资本新规下◈✿，住宅项目的完工风险将会更加直接地体现到银行的风险加权资产金额上◈✿，对期房发放个人住房贷款将占用银行更多资本◈✿。而现房销售时◈✿，符合审慎要求的居住用房风险暴露占比将大大提升◈✿，房地产贷款对应的风险加权资产将大幅下降◈✿，将有力保障金融机构资本充足程度◈✿，不断优化资本结构◈✿。

　　预售制下◈✿，资本新规的实施对未完工一手房业务的开展带来一定的不利影响◈✿，从而对金融机构的资本占用带来较大挑战◈✿。而现售制与资本新规的适配程度更高◈✿，更有利于银行资本管理◈✿，增强安全性和可持续性◈✿。由此可见◈✿，房地产销售模式从预售制向现售制的转型◈✿，将有助于金融机构压降风险加权资产◈✿，节约房地产贷款业务的资本占用◈✿，支持银行以更加充足的资本给予科技金融◈✿、养老金融等新兴领域更多的金融支持◈✿，为写好金融“五篇大文章”添砖加瓦◈✿，促进银行业的稳健经营◈✿。

　　总的来说◈✿，预售制对于我国房地产行业的快速发展◈✿、居民刚性居住需求的满足起到了积极的贡献◈✿。然而◈✿，随着新形势◈✿、新要求的到来◈✿，向现售制的转型或许势在必行◈✿，房地产发展的新模式也将不断完善◈✿。商业银行信贷业务的风险管理以及资本管理方式也需相应转变◈✿，增强可持续发展能力◈✿，提高营利性◈✿、稳健性和安全性◈✿，为满足广大人民群众好房子居住需求提供高质量的金融服务◈✿。

　　未来需不断加强政策协同与市场引导◈✿，推动房地产与金融体系良性循环◈✿，助力经济高质量发展◈✿。引导银行不断优化信贷结构◈✿，将释放的资本投向科技金融◈✿、绿色金融等领域◈✿，服务实体经济转型升级◈✿，切实写好金融“五篇大文章”◈✿。增强房地产基础制度的灵活性◈✿，给予地方政府足够的政策空间◈✿，适配“一城一策”等区域性差异化需求◈✿，避免“一刀切”引发市场波动◈✿。强化房地产开发企业融资支持◈✿，缓解现售制下房企流动性压力◈✿，增强房地产行业的稳健性◈✿。

　　（作者母庆旺系邮储银行消费信贷部高级业务专家◈✿、徐晓明系邮储银行消费信贷部房产贷款处产品经理◈✿。）